Notre méthode d'estimation
Contrairement aux agences qui estiment « au feeling », cmonbien.fr croise 6 sources officielles pour calibrer chaque valeur sur les transactions réelles enregistrées chez notaire, pas sur des moyennes nationales.
Les 6 sources officielles que nous croisons
Toutes les données sont publiques, traçables et téléchargeables sur les portails open-data des organismes publics. Nous ne nous appuyons sur aucune source propriétaire.
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Toutes les ventes immobilières enregistrées chez notaire en France depuis 2014, mises à jour mensuellement par la DGFiP. Source officielle, gratuite et opposable.
BAN — Base Adresse Nationale
Référentiel d'adresses officielles maintenu par l'IGN et La Poste. Permet la géolocalisation précise au mètre près de chaque bien analysé.
Géorisques
Risques naturels et technologiques par parcelle : inondations, retrait-gonflement des argiles, radon, sismicité, sites pollués. Impact direct sur la valeur.
ADEME — DPE & GES
Diagnostics de Performance Énergétique de chaque logement français. Permet de calibrer la décote « passoire thermique » G/F vs un bien classé A/B/C.
INSEE Filosofi
Revenus médians par unité de consommation, densité, structure des ménages. Croisement avec les transactions DVF pour mesurer la pression demande/offre.
OpenStreetMap & Sit@del2
Aménités locales (transports, commerces, écoles, parcs) et permis de construire. Affine le scoring d'attractivité par quartier.
Notre algorithme, étape par étape
Collecte des comparables
Pour chaque adresse saisie, on extrait toutes les transactions DVF des 24 derniers mois proches de votre bien, du même type, avec une surface ±25 %.
Ajustement multi-critères
Sur chaque comparable retenu, on applique 70+ ajustements : DPE, étage, exposition, balcon/terrasse, parking, état général, travaux, ascenseur, vis-à-vis, vue mer/montagne, risques Géorisques, etc.
Calibration finale
Le modèle pondère les comparables par proximité géographique, fraîcheur de la transaction et similarité du bien. Le résultat est une médiane robuste avec une fourchette ±10 %.
C'est l'écart moyen entre nos estimations et le prix de vente final. Mesuré sur 1 250 transactions réelles en Côte d'Azur entre 2023 et 2026.
Prêt à tester sur votre bien ?
Une estimation gratuite, sans inscription, basée sur les données officielles de votre rue.