Comprendre la base DVF : le guide ultime des Demandes de Valeurs Foncières
DVF, c'est quoi exactement ? Comment ça marche, que contient-elle, et comment l'exploiter pour connaître la vraie valeur d'un bien. Tout sur la base open data de référence en France.
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est la source de vérité du marché immobilier français. Si vous voulez connaître la vraie valeur d'un bien, c'est par là qu'il faut commencer. Mais DVF reste mal comprise : d'où viennent ces données ? Sont-elles fiables ? Comment les lire ? Voici le guide complet.
1. Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF est un fichier public et gratuit publié depuis 2019 par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr. Il recense toutes les transactions immobilières enregistrées par les notaires, avec le prix réel payé, la date, l'adresse, la surface, le type de bien, et bien plus.
- Mise à jour : semestrielle (avril et octobre).
- Couverture : France métropolitaine + DOM, sauf Alsace-Moselle et Mayotte (droit cadastral différent).
- Format : CSV et via API (Etalab, Cerema).
2. Que contient-elle exactement ?
Pour chaque vente, DVF expose :
- La valeur foncière (prix de vente TTC, frais de notaire inclus dans certains cas).
- La date de mutation (date de signature chez le notaire).
- Le type de bien : maison, appartement, terrain, local, dépendance.
- La surface réelle bâtie (Carrez pour les appartements) et le nombre de pièces principales.
- L'adresse (rue + numéro) et les références cadastrales.
- La nature de la mutation : vente, vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), échange, adjudication…
3. Les 3 grandes forces de DVF
- Aucun biais d'annonces. Les plateformes immobilières affichent des demandes de prix, souvent surévaluées. DVF n'affiche que des prix payés — ceux qui ont été signés.
- Exhaustivité. Chaque vente notariée est transmise. Impossible de manquer un comparable proche.
- Transparence. C'est votre droit de citoyen de connaître les prix pratiqués. Fini l'opacité.
4. Les limites à connaître
DVF n'est pas parfait :
- Les ventes entre membres d'une même famille peuvent être sous-évaluées (donations déguisées).
- Les ventes en bloc (plusieurs lots d'un coup) brouillent le prix unitaire.
- L'état du bien n'est pas renseigné : un bien refait à neuf et un bien à rénover peuvent apparaître au même prix au m².
- Les ventes récentes de moins de 6 mois peuvent manquer (délai de publication).
5. Comment exploiter DVF en pratique
Pour une estimation fiable, la bonne démarche est :
- Extraire les ventes de la même commune, des 12 à 24 derniers mois.
- Ne conserver que les biens de même type et surface ±15 %.
- Éliminer les valeurs extrêmes (deciles bas et haut).
- Calculer le prix au m² médian sur l'échantillon restant.
- Ajuster par les critères spécifiques (état, étage, DPE, annexes).
C'est exactement la méthode utilisée par cmonbien.fr, en 1 minute, gratuitement, pour vous fournir une fourchette de prix fiable.
6. DVF vs les estimateurs automatiques des portails
Les "estimateurs" des grands portails immobiliers mélangent souvent DVF avec leurs propres annonces (donc des demandes). Résultat : une estimation biaisée vers le haut. Avec cmonbien.fr, vous avez l'assurance d'une source 100 % DVF, sans mélange.
En conclusion
DVF est un trésor de transparence. Apprendre à l'utiliser vous donne les mêmes cartes qu'un professionnel. Et grâce aux outils comme cmonbien.fr, plus besoin d'être data analyst : en 1 minute, vous avez votre estimation au juste prix.
