Compromis de vente : 10 points à vérifier avant de signer

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) est un engagement ferme des deux parties. Mal rédigé ou mal compris, il peut vous coûter cher. Voici les 10 points à vérifier absolument avant de signer.

1. L'identification précise du bien

Vérifiez l'adresse exacte, le cadastre, la surface (loi Carrez pour les appartements, loi Boutin si mise en location). Toute erreur de surface > 5 % donne droit à une réduction du prix, voire à l'annulation.

2. Le prix et les modalités de paiement

Le prix doit être explicite, TTC, avec mention des éventuels meubles inclus. Le dépôt de garantie (5 à 10 % en général) doit être séquestré chez le notaire, pas versé directement au vendeur.

3. Les clauses suspensives

Ce sont LES clauses qui protègent l'acheteur. Les plus courantes :

• Obtention d'un prêt : délai standard 45-60 jours, montant max, taux max, durée max
• Vente d'un bien précédent : rare mais possible
• Absence de servitude révélée par la recherche d'urbanisme
• Pas de droit de préemption de la commune (DIA)

⚠️ Vendeur : refusez les clauses trop larges (« obtention de plusieurs prêts », montants supérieurs au prix de vente). Elles permettent à l'acheteur de se désister facilement.

4. Le délai de rétractation de 10 jours

L'acheteur (et lui seul) dispose d'un délai légal de 10 jours calendaires après signature pour se rétracter sans motif et récupérer son dépôt. Ce délai court à partir de la notification du compromis (par lettre recommandée, remise en main propre avec accusé, ou signature électronique).

5. Les diagnostics techniques

Obligatoires : DPE, amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), termites (zones concernées), gaz/électricité (installations > 15 ans), risques et pollutions (ERP), assainissement non collectif, mérule, état des nuisances sonores aériennes, bruit (depuis 2022 dans les zones concernées). En Alpes-Maritimes et Var, prévoyez aussi le diagnostic piscine et le diagnostic fioul si concerné.

6. Les éventuelles servitudes

Servitudes de passage, de vue, non aedificandi, tour d'échelle… Toutes doivent être mentionnées. À Mougins ou dans l'arrière-pays, vérifiez l'existence éventuelle de chemins de servitude parfois oubliés.

7. L'urbanisme

Le certificat d'urbanisme (note de renseignements d'urbanisme) est annexé au compromis. Il révèle les règles d'urbanisme applicables (zonage, hauteurs, emprises, stationnement). Un permis de construire annulé ou contesté doit être mentionné.

8. La copropriété (si appartement)

Obligation : mentionner le lot, les tantièmes, le règlement de copropriété, les 3 derniers PV d'AG, les travaux votés non exécutés, les charges courantes annuelles, le fonds de travaux. Vérifiez : aucune procédure en cours, pas de dette > 25 %.

9. Le délai de signature de l'acte définitif

En général 2 à 3 mois après le compromis, pour laisser le temps au notaire de rassembler tous les documents. Négociez une date fin de mois pour éviter les calculs prorata.

10. Les pénalités en cas de défaillance

En cas de défaillance non justifiée de l'une des parties : clause pénale de 10 % du prix. Le vendeur qui se rétracte sans motif doit donc indemniser l'acheteur à hauteur de 10 % du prix, et vice-versa.

Qui rédige le compromis ?

Deux options :

• Compromis sous seing privé (rédigé par l'agent immobilier) : rapide, gratuit, mais moins sécurisé
• Compromis notarié : plus long (2 semaines), payant (150-300 € selon notaire), mais tous les points critiques sont vérifiés par le professionnel du droit

Pour les biens > 500 k€, le compromis notarié est fortement recommandé.

→ Estimer mon bien avant de signer

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