Frais de notaire 2026 :
calcul, barèmes et astuces
Vous achetez un bien en 2026 et vous voulez savoir combien vous allez vraiment payer en plus du prix d'achat ? Ce guide démonte ligne par ligne ce qu'on appelle communément « frais de notaire », pourquoi ce nom est trompeur, et comment certains acquéreurs économisent plusieurs milliers d'euros en toute légalité.
1. Frais de notaire : l'expression la plus trompeuse de l'immobilier français
On parle de « frais de notaire » par tradition, mais l'expression est techniquement inexacte. Lorsque vous payez 32 000 € de « frais de notaire » sur l'achat d'un appartement ancien à 400 000 €, le notaire lui-même n'encaisse en réalité qu'environ 4 000 à 5 000 €. Le reste — soit plus de 85 % de la facture — alimente directement le budget de l'État et celui du conseil départemental où se situe le bien.
C'est pour cette raison que les juristes et les professionnels parlent désormais de frais d'acquisition. Cette appellation est plus juste car elle reflète la réalité : vous ne payez pas le notaire, vous payez les taxes que le notaire est légalement chargé de collecter pour le compte de l'administration fiscale. À la signature de l'acte authentique, le notaire reverse ces sommes au Trésor public dans un délai légal très court (15 jours maximum).
Concrètement, les frais d'acquisition se décomposent en quatre grandes briques :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — la plus grosse part, ≈ 5,8 % du prix. Elle se subdivise entre une part départementale (4,5 % depuis avril 2025 dans la plupart des départements), une taxe communale (1,2 %) et une taxe d'assiette pour l'État (2,37 % des DMTO départementaux).
- Les émoluments du notaire — sa rémunération réglementée, fixée par décret et strictement dégressive avec le prix. C'est la seule part qui rémunère réellement l'étude.
- Les débours — les sommes que le notaire avance pour le compte du client (extrait cadastral, état hypothécaire, notes d'urbanisme, géomètre…). Représentent en général 800 à 1 500 €.
- La contribution de sécurité immobilière — 0,10 % du prix, versée à l'État pour la publication de la vente au fichier immobilier (ancien « bureau des hypothèques »).
À retenir : sur une facture de 32 000 € de frais de notaire pour un bien à 400 000 €, environ 23 200 € partent en DMTO, 4 400 € en taxes diverses, et seulement 4 400 € rémunèrent l'étude notariale (TVA incluse).
2. Le barème 2026 : ce qui a vraiment changé
Trois évolutions structurent le barème applicable aux compromis signés en 2026 :
DMTO départementaux à 4,5 %
La hausse temporaire de 0,5 point votée fin 2024 reste appliquée par 81 départements sur 101 en 2026. Seuls Mayotte, l'Indre et Morbihan ont renoncé à l'appliquer.
Primo-accédants exonérés
Depuis l'arrêté du 23 décembre 2025, les primo-accédants achetant leur résidence principale sous 300 000 € peuvent demander une exonération partielle (jusqu'à 1 500 €) sur les droits départementaux.
Émoluments dégressifs durcis
La réforme du barème des émoluments en vigueur depuis 2021 reste applicable. Au-delà de 60 000 €, le notaire touche seulement 0,799 % du prix, ce qui rend la part « notaire » très faible sur les biens haut de gamme.
Neuf vs ancien : l'écart de 5 points qui change tout
La différence la plus structurante n'est pas géographique mais juridique : un bien neuf (VEFA, CCMI ou logement de moins de 5 ans n'ayant jamais été revendu) bénéficie de frais d'acquisition réduits, parce qu'il est soumis à la TVA (20 %) sur le prix de vente et non aux DMTO complets. Cela aboutit à des écarts spectaculaires :
| Type de bien | Frais 2026 | Sur 400 000 € |
|---|---|---|
| Bien ancien (> 5 ans) | 7,5 % à 8,7 % | 30 000 – 34 800 € |
| Logement neuf (VEFA, < 5 ans) | 2,3 % à 3,1 % | 9 200 – 12 400 € |
| Terrain à bâtir (particulier) | 7,5 % à 8,5 % | 30 000 – 34 000 € |
| Terrain à bâtir (promoteur) | 2,5 % à 3,0 % | 10 000 – 12 000 € |
| SCPI / parts sociales | 5,0 % à 5,5 % | 20 000 – 22 000 € |
Source : barème officiel des émoluments (arrêté du 28 février 2016 modifié) et CGI articles 1594 D et suivants. Mise à jour février 2026.
3. Calcul détaillé : 32 000 € de frais sur un bien ancien à 400 000 €
Reprenons un cas concret : un appartement ancien T3 à 400 000 € dans les Alpes-Maritimes (DMTO départementaux à 4,5 %). Voici la décomposition exacte, ligne par ligne, des frais que le notaire vous demandera de virer le jour de la signature :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Droits de mutation (DMTO départementaux 4,5 %) | 18 000 € |
| Taxe communale (1,2 %) | 4 800 € |
| Frais d'assiette de l'État (2,37 % des DMTO) | 427 € |
| Émoluments du notaire (barème dégressif) | 4 080 € |
| Débours (cadastre, hypothèques, urbanisme) | 1 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 400 € |
| TVA 20 % sur émoluments + débours | 1 056 € |
| Total frais d'acquisition | 29 963 € |
| soit en pourcentage du prix de vente | 7.49 % |
On remarque immédiatement deux choses. Premièrement, plus le prix monte, plus le pourcentage relatif diminue : à 1 million d'euros, les frais d'un bien ancien tombent à environ 7,4 % (effet de la dégressivité des émoluments). Deuxièmement, sur 32 000 € versés, plus de 23 000 € partent directement à l'État ou au département : le notaire n'est que l'agent collecteur de l'impôt.
4. Exemples concrets en Côte d'Azur (06)
Voici ce que vous paieriez réellement en 2026 pour quatre profils d'achat typiques sur notre marché :
Consultez les prix médians DVF à jour, commune par commune :
5. Comment réduire ses frais de notaire (en toute légalité)
Les frais de notaire ont mauvaise presse parce qu'on les croit immuables. Ils ne le sont pas : trois leviers légaux, souvent ignorés des acheteurs, permettent d'économiser plusieurs milliers d'euros.
5.1 — Déduire la valeur du mobilier
C'est le levier le plus utilisé et le plus efficace. Tout meuble meublant qui reste dans le bien à la vente (cuisine équipée, dressing sur mesure, hammam, électroménager encastré, mobilier de jardin fixe) peut être isolé du prix taxable dans le compromis. Les DMTO ne s'appliquent qu'à la valeur immobilière ; les meubles sont, eux, soumis uniquement à la TVA sur la cession de meubles d'occasion (généralement nulle entre particuliers).
Plafond : l'administration fiscale tolère une déduction jusqu'à 5 % du prix de vente, à condition de produire un inventaire détaillé chiffré (avec factures si possible). Sur un bien à 500 000 €, c'est jusqu'à 25 000 € qui peuvent être soustraits de l'assiette des DMTO : cela représente une économie de frais d'environ 1 800 €.
Attention : la cuisine intégrée, le parquet collé, les sanitaires fixes ne sont pas considérés comme du mobilier. Seuls les éléments réellement démontables et ayant une valeur marchande indépendante sont éligibles.
5.2 — Demander la remise commerciale sur émoluments
Depuis le décret du 28 février 2020, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments, limitée à 20 % de la part au-delà de 100 000 €. Sur un bien à 500 000 €, la remise potentielle est d'environ 700 à 900 €. C'est faible en valeur absolue, mais c'est une demande systématique à formuler par mail à l'étude une à deux semaines avant l'acte définitif. La plupart des notaires en réseau l'accordent sans difficulté.
5.3 — Acheter en VEFA quand c'est pertinent
L'écart entre frais réduits (≈ 2,5 %) et frais normaux (≈ 8 %) représente, sur un bien à 400 000 €, environ 22 000 € d'économie. Cela suffit à compenser une partie de la sur-cote « neuf » que pratiquent les promoteurs. Sur la Côte d'Azur, le différentiel de prix au m² entre neuf et ancien équivalent est en moyenne de 25 % en 2026 : l'arbitrage devient économiquement neutre dès que la sur-cote neuf descend sous 18 %, ce qui est désormais le cas dans plusieurs communes (Grasse, Pégomas, La Roquette-sur-Siagne notamment).
En combinant déduction mobilier (5 %) + remise émoluments + parking/cave isolés sur acte séparé, nos clients économisent en moyenne 2 500 € sur les frais d'un appartement à 450 000 €. À condition d'anticiper : il faut le négocier dans le compromis, pas au moment de l'acte.
6. Financer ses frais de notaire à 110 % : encore possible en 2026 ?
Pendant la décennie des taux bas (2015-2022), le prêt à 110 % — c'est-à-dire un crédit qui finance le prix d'achat plus les frais d'acquisition — était la norme. Avec la remontée des taux entamée en 2023 et le durcissement des règles du HCSF, la donne a changé.
En 2026, le prêt à 110 % reste accessible, mais sous conditions strictes :
- Taux d'endettement réel ≤ 33 % (le seuil HCSF de 35 % laisse une marge pour les assurances et la fiscalité locale) ;
- Stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai depuis > 12 mois, ou indépendant avec 3 derniers exercices stables ;
- Profil emprunteur jugé « patrimonial » : épargne résiduelle après acquisition équivalente à 6 mois de revenus minimum ;
- Pour la résidence principale uniquement (l'investissement locatif à 110 % est devenu très rare).
Le surcoût d'un prêt à 110 % par rapport à un prêt à 90 % (avec 10 % d'apport) est significatif : sur 25 ans à 3,8 %, un emprunt supplémentaire de 32 000 € pour couvrir les frais coûte environ 17 800 € d'intérêts sur toute la durée du prêt. À mettre en balance avec le rendement de l'épargne conservée par ailleurs : si vous placez ces 32 000 € à 4 % net pendant 25 ans, ils atteignent 85 000 € — l'arbitrage n'est donc pas évident.
7. Les 5 erreurs à éviter sur les frais de notaire
Oublier de demander un état liquidatif provisionnel
Le notaire émet un état liquidatif définitif après la signature, mais vous pouvez (et devez) demander un état provisionnel détaillé au moins 10 jours avant l'acte. Cela permet de vérifier que les éléments mobiliers déduits ont bien été retenus, et de réajuster la déduction si l'inventaire a été contesté.
Croire que le notaire « choisit » le département
Les DMTO départementaux sont fixés par le département où se situe le bien, pas par celui du notaire ni de l'acheteur. Choisir une étude à Paris pour acheter dans le 06 ne change strictement rien aux taxes : vous paierez le taux des Alpes-Maritimes.
Sous-évaluer le mobilier pour gagner sur les DMTO
Le fisc peut requalifier une sous-évaluation manifeste (au-delà de 5 % du prix) en abus de droit. Conservez les factures et l'inventaire signé par les deux parties au compromis. Une sur-estimation modérée et documentée passe ; une fraude grossière (10 % du prix en mobilier sur un studio) sera redressée.
Confondre dépôt de garantie et frais de notaire
Le dépôt de garantie versé au compromis (5 à 10 % du prix) n'est pas un frais : il est séquestré chez le notaire et imputé sur le prix le jour de la signature. Les frais d'acquisition, eux, viennent en plus du prix.
Ne pas anticiper la trésorerie du jour J
Le notaire exige le virement des frais d'acquisition (et de l'éventuel apport) sur son compte CARPA 24 à 48 heures avant la signature, faute de quoi l'acte est reporté. Anticipez les délais bancaires, surtout sur les virements supérieurs à 50 000 € qui peuvent déclencher une validation manuelle.
8. FAQ : 8 questions fréquentes sur les frais de notaire
Les « frais de notaire » vont-ils vraiment au notaire ?+
Non. Le terme est trompeur : plus de 80 % de la somme retourne à l'État et aux collectivités locales sous forme de taxes (DMTO + taxe communale). Le notaire ne conserve que ses émoluments réglementés, environ 1 % du prix de vente, dont une partie est elle-même reversée en TVA. C'est pour cette raison que les professionnels parlent désormais de « frais d'acquisition » plutôt que de « frais de notaire ».
Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?+
Pour un bien ancien, comptez entre 7,5 % et 8,7 % du prix d'achat selon le département (la hausse de 0,5 point des DMTO entrée en vigueur le 1ᵉʳ avril 2025 reste applicable en 2026 dans la quasi-totalité des départements). Pour un bien neuf (VEFA ou achevé depuis moins de 5 ans), les frais réduits oscillent entre 2,3 % et 3,1 % du prix d'achat.
Quelle est la différence entre frais réduits et frais normaux ?+
Les frais réduits (≈ 2-3 %) s'appliquent uniquement aux logements neufs : VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), CCMI (construction de maison individuelle), ou logements achevés depuis moins de cinq ans dont c'est la première mutation. Tout le reste relève des frais dits « normaux » (≈ 7,5-8,7 %), ce qui inclut tous les biens anciens, terrains à bâtir vendus par un particulier, et la quasi-totalité des appartements de centre-ville.
Peut-on déduire les frais de notaire de son prêt immobilier ?+
Oui, c'est très fréquent : la plupart des banques acceptent désormais de financer les frais d'acquisition dans le prêt à 110 % (le « 10 % » correspond justement aux frais). Cela suppose un dossier solide (CDI hors période d'essai, taux d'endettement < 35 %, apport sur les meubles ou les travaux). Sans apport, le coût total du crédit augmente sensiblement : nous estimons qu'un prêt à 110 % coûte en moyenne 18 % plus cher sur 25 ans qu'un prêt à 90 %.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?+
Marginalement, oui. Depuis la loi Macron de 2016 puis le décret du 28 février 2020, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €, dans la limite de 20 % de la part au-delà de ce seuil. Concrètement, sur un bien à 500 000 €, l'économie potentielle est de l'ordre de 700 à 900 €. La part « taxes » (≈ 6 % du prix) n'est en revanche pas négociable, elle est fixée par décret.
Quand paie-t-on les frais de notaire ?+
Le jour de la signature de l'acte authentique, par virement bancaire au compte du notaire (CARPA). Aucun frais n'est dû au compromis de vente, sauf le dépôt de garantie (5 à 10 % du prix), qui est séquestré et restitué ou imputé selon le sort du compromis. Le notaire recalcule les frais définitifs après la signature et restitue l'éventuel trop-perçu dans les semaines qui suivent.
Comment réduire légalement ses frais de notaire ?+
Trois leviers existent : (1) déduire de l'assiette taxable la valeur des meubles meublants restant dans le bien (cuisine équipée, dressing, mobilier indépendant), à hauteur maximale de 5 % du prix de vente ; (2) demander la remise commerciale sur émoluments si la transaction dépasse 100 000 € ; (3) acheter en neuf (VEFA) pour bénéficier des frais réduits. Astuce souvent oubliée : un parking ou une cave vendus séparément peuvent eux aussi être imputés sur la valeur mobilière.
Qui choisit le notaire ?+
L'acquéreur, traditionnellement. Mais le vendeur peut imposer le sien, ou les deux parties peuvent décider d'avoir chacun leur notaire : dans ce cas, les deux notaires se partagent les émoluments (sans surcoût pour les parties). Cette double-notaire est recommandée dès que les enjeux financiers ou juridiques sont importants (succession en cours, indivision, biens classés, etc.).
Connaître la vraie valeur de votre bien :
la première étape avant l'acte authentique
Avant de calculer vos frais d'acquisition (ou ceux que votre acheteur paiera sur votre bien), il faut une estimation précise et calibrée. Notre algorithme croise les transactions DVF officielles de votre rue : vous recevez une fourchette ±5 % en 60 secondes, gratuitement, sans inscription.