Plus-value immobilière 2026 :
calcul, abattements et exonérations
Vendre un bien autre que sa résidence principale, c'est risquer une note fiscale de 20 à 40 % de la plus-value. Ce guide démonte le calcul ligne par ligne, identifie les abattements optimisables et liste les 6 cas d'exonération légaux.
1. La plus-value immobilière en 60 secondes
La plus-value immobilière est le gain réalisé entre l'achat et la revente d'un bien, calculé après prise en compte des frais d'achat, des travaux, et des abattements pour durée de détention. Elle s'applique à tous les biens immobiliers sauf la résidence principale (exonérée par principe).
La fiscalité 2026 cumule trois prélèvements :
- Impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 %, après abattements pour durée de détention.
- Prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,2 %, avec un barème d'abattement distinct (plus lent que pour l'IR).
- Surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Le tout est prélevé directement par le notaire le jour de l'acte authentique. Vous n'avez aucune déclaration à faire, hors signature de la déclaration 2048-IMM préparée par l'étude.
2. Calcul détaillé sur un cas réel
Cas pratique : une résidence secondaire achetée 280 000 € en 2010 (frais inclus), revendue 480 000 € en 2026. Détention : 16 ans.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 480 000 € |
| − Prix d'achat majoré (280 000 × 1,075) | −301 000 € |
| − Forfait travaux 15 % (détention > 5 ans) | −42 000 € |
| = Plus-value brute | 137 000 € |
| Abattement IR (16 ans → 60 %) | −82 200 € |
| PV imposable IR | 54 800 € |
| Impôt IR (19 %) | −10 412 € |
| Abattement PS (16 ans → 16,5 %) | −22 605 € |
| PV imposable PS | 114 395 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | −19 676 € |
| Surtaxe (PV imposable IR > 50 k€, 2 %) | −96 € |
| Total fiscalité | 30 184 € |
| Net encaissé par le vendeur | 449 816 € |
Soit ~22 % d'imposition effective sur la plus-value brute. Avec un horizon de détention de 22 ans, l'IR aurait été nul (mais PS encore dus). À 30 ans, exonération totale (0 € de fiscalité).
3. Les abattements pour durée de détention (IR)
L'abattement IR (19 %) suit un barème qui converge vers une exonération totale à 22 ans. Côté PS (17,2 %), le barème est plus lent et atteint 0 % uniquement à 30 ans.
| Durée de détention | Abattement IR | Commentaire |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | Aucun abattement |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | Décroissance progressive |
| 22 ans (la dernière) | +4 % | Total = 100 % exonération IR |
| ≥ 22 ans | Exonération IR totale | Mais PS encore dus |
| ≥ 30 ans | Exonération totale | IR + PS = 0 € |
Optimisation : si vous êtes proche d'un seuil (par exemple 21 ans et 8 mois), patienter quelques mois pour atteindre 22 ans peut représenter 5 à 12 k€ d'économies d'IR.
4. Les 6 cas d'exonération totale
Résidence principale
Cession exonérée sans condition de durée, tant que le bien constitue la résidence effective et habituelle du vendeur jusqu'à la cession (tolérance ~1 an).
Première cession non-RP
Si vous n'êtes pas propriétaire de votre RP depuis 4 ans et que vous réinvestissez le prix de vente dans une nouvelle RP dans les 24 mois.
Prix ≤ 15 000 €
Toute cession dont le prix net vendeur est inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée. Utile pour les caves, parkings, petits terrains.
Cession à un bailleur social
Exonération totale en cas de cession à un organisme HLM, une SEM agréée ou un opérateur de logement social.
Vendeurs retraités ou invalides
Sous conditions de ressources (RFR < 11 885 € pour une part en 2026), les retraités et titulaires d'une carte d'invalidité bénéficient d'une exonération.
Détention ≥ 30 ans
Tous les abattements (IR + PS) atteignent 100 % à 30 ans. Aucune fiscalité plus-value, plus de prélèvements sociaux.
5. La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value
Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 € (après abattements), une surtaxe progressive s'applique. Sur la Côte d'Azur, où les plus-values atteignent fréquemment 150-300 k€ sur des biens achetés dans les années 2000, c'est une ligne à ne pas oublier.
| Tranche | Taux |
|---|---|
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| > 250 000 € | 6 % |
6. Cas particulier : les vendeurs non-résidents
Sur la Côte d'Azur, près de 30 % des transactions concernent des vendeurs non-résidents fiscaux français (Britanniques, Suisses, Italiens, Russes, Américains). Trois règles spécifiques :
- UE/EEE/Suisse : 19 % IR + 7,5 % de PS (et non 17,2 %) si vous relevez d'un régime de Sécurité sociale d'un autre État européen. Total = 26,5 % + surtaxe éventuelle.
- Hors UE : taux d'IR porté à 33,33 % + 17,2 % de PS. Total = 50,53 % + surtaxe éventuelle. Très lourd.
- Représentant fiscal accrédité : obligatoire au-dessus de 150 000 € de prix de vente. Il est responsable de la déclaration et du paiement, et facture 0,5 à 1 % du prix. Exemption depuis 2014 pour les résidents UE.
Conventions fiscales bilatérales : la France a conclu plus de 130 conventions de double-imposition. Selon votre pays de résidence, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt dans votre pays sur les sommes prélevées en France. Consultez systématiquement un fiscaliste avant la vente.
7. FAQ : 8 questions essentielles
Comment calculer la plus-value immobilière ?+
Plus-value brute = prix de vente − prix d'acquisition (majoré des frais d'achat forfaitaires de 7,5 % ou des frais réels, et des travaux à hauteur de 15 % du prix d'achat ou frais réels justifiés après 5 ans de détention). Sur cette plus-value brute s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention (5 % à 22 ans, 4 % la 22ᵉ), aboutissant à la plus-value imposable. Taux global : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux + 2 à 6 % de surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Quels sont les cas d'exonération totale ?+
Six cas principaux : (1) résidence principale (exonération totale, sans condition de durée), (2) première cession d'un bien autre que résidence principale si réinvestissement dans une nouvelle résidence principale dans les 24 mois (sous conditions), (3) prix de vente ≤ 15 000 €, (4) cession à un organisme de logement social, (5) vendeur de + 65 ans ou invalide sous conditions de revenus, (6) détention ≥ 30 ans (abattement de 100 % IR + PS).
La résidence principale est-elle vraiment exonérée même si je l'ai habitée 2 mois ?+
Non. L'administration fiscale exige que vous y ayez résidé de manière effective et habituelle jusqu'à la date de cession (ou peu de temps avant, en pratique 1 an de tolérance maximum). Une résidence achetée 6 mois avant la vente et revendue ne sera pas reconnue comme résidence principale. Conservez tous les justificatifs : factures EDF, taxe d'habitation (si applicable), justificatifs de domicile.
Puis-je déduire mes travaux du prix d'acquisition ?+
Oui mais sous conditions. Deux options : (1) forfait de 15 % du prix d'achat applicable automatiquement si vous détenez le bien depuis ≥ 5 ans (sans aucun justificatif à fournir), (2) frais réels justifiés par factures, mais uniquement les gros travaux (construction, agrandissement, amélioration majeure). L'entretien courant (peinture, parquet, électricité ponctuelle) n'est pas déductible. À noter : si vous avez bénéficié de crédits d'impôt sur les travaux, ceux-ci doivent être déduits.
Combien représente la surtaxe sur les plus-values élevées ?+
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une surtaxe de 2 à 6 % s'applique par tranches. Concrètement : 2 % entre 50 et 100 k€, puis 3 % jusqu'à 150 k€, jusqu'à atteindre 6 % au-delà de 250 k€. Sur la Côte d'Azur où les plus-values dépassent souvent 200 k€ (résidence secondaire achetée dans les années 2000), la surtaxe représente 5 000 à 15 000 € supplémentaires.
Je suis non-résident fiscal français : quels prélèvements ?+
Les non-résidents européens (UE/EEE/Suisse) sont imposés au même taux que les résidents : 19 % IR + 7,5 % PS spécifiques (et non 17,2 %) si vous relevez d'un régime de Sécurité sociale d'un autre État européen. Pour les non-résidents hors UE, le taux d'IR monte à 33,33 %. Un représentant fiscal accrédité est obligatoire si le prix de vente dépasse 150 000 €. Conventions fiscales bilatérales : vérifiez auprès de votre fiscaliste l'éligibilité à un crédit d'impôt dans votre pays de résidence.
Quand paie-t-on l'impôt de plus-value ?+
Le notaire calcule, prélève et reverse directement l'impôt et les prélèvements sociaux à l'administration fiscale le jour de la signature de l'acte. Vous n'avez aucune démarche à faire (sauf déclaration n° 2048-IMM rédigée par le notaire). Le montant est déduit du prix de vente versé par l'acquéreur : vous recevez le net après impôt.
Et si je perds de l'argent à la revente : moins-value ?+
Une moins-value sur immobilier (bien autre que résidence principale) n'est PAS déductible ni reportable, contrairement à la fiscalité sur les valeurs mobilières. Seule exception : les ventes successives dans le cadre d'un même projet d'investissement (SCI à l'IS, par exemple). Pour un particulier qui vend à perte, la moins-value est juridiquement « perdue » et ne donne aucun crédit d'impôt.
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